경매 진행되는 방식은?

부동산에 관심이 많은 분들이라면 한 번쯤 관심 가질만한 부동산경매가 있는데요.

저 또한 초보투자자의 마음으로 경매에 관심을 많이 가지게 되어 공부를 시작하였습니다.

이번에는 경매 기본개념인 경매가 진행되는 방식에 대해 살펴보겠습니다.

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1. 경매란?

경매는 법원에서 부동산을 공개판매하는 방법으로 가장 높은 금액을 제시한 사람에게 판매되는 과정입니다.

채권자, 법원, 채무자의 관계라고 할 수 있는데요.

경매기일이 잡히면 낙찰자가 해당 부동산을 낙찰받고, 낙찰된 금액으로 채권자에게 빌려준 돈을 갚아주는 것이 부동산경매입니다.

즉. 채무자가 채권자의 돈을 갚지 못하면 채권자는 법원에 경매를 신청하게 되고 채무자 담보로 잡힌 재산확인 후 부동산을 경매에 나오게 되는 것이죠.

2. 경매진행순서

1.1 법원의 경매개시결정 및 매각준비

법원이 경매 진행되는 경매개시를 결정하고 동시에 감정평가사가 경매부동산의 가격을 책정하며 그 가격이 입찰시작가가 됩니다.

1.2 배당요구 종기결정 및 신청

배당은 채권자가 돈을 받을 수 있는 절차를 의미하는데요.

법원은 종기(종료기일)를 정해 채권자들에게 신청하라고 통지하며, 채권자는 필요서류를 첨부해서 배당요구종기일까지 신청해야 합니다.

1.3 매각기일

매각기일이란 입찰이 진행되는 날을 의미합니다. 입차자들은 법원에 가서 필요한 서류를 제출하고 입찰을 하는데요. 서류제출마감시간은 법원마다 상이하니 미리 확인하고 진행하여야 합니다.

필요서류에는 입찰봉투, 기일입찰표, 매수신청보증금봉투를 제출합니다.

1.4 매각허각결정

입찰 후 낙찰을 받았다면 법원은 매각허가결정을 내립니다. 7일간 문제나 하자를 확인 후 매각허가결정을 내립니다.

법원은 낙찰일에 바로 낙찰자 소유로 인정하지 않습니다.

왜냐하면 경매과정에서 법적 절차의 오류가 있는지 확인하기 위해서입니다.

선순위임차인 등의 중요한 자료가 누락되어 낙찰자가 보증금을 떠안게 되는 상황이 생기거나 경매와 관련된 이해관계인들에게 중요 서류가 전달되지 못하거나 경매가 진행되는 부동산의 정보누락 등의 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.

또한 낙찰자가 부동산을 매수할 자격이 있는지 확인하기 위해서인데 만약 천재지변으로 부동산이 훼손되었다면 매각불허라가 신청을 할 수 있습니다.

1.5 잔금 납부와 소유권이전등기

잔금 납부 후 약 4~5주 후에 잔급을 납부하고 동시에 소유권 이전등기를 진행합니다. 경락잔금대출을 이용하려면 낙찰 직후부터 대출 조건을 알아봐야 하는데요. 처음 소유권 이전을 진행하는 경우에는 법무사를 통해 안전하게 처리하는 것이 좋겠습니다.

1.6 배당

낙찰자가 입찰보증금과 잔금을 모두 납부하면 그 금액을 채권자들에게 나누어주는 절차라고 보시면 됩니다.

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오늘은 경매가 진행되는 절차에 대해 알아보았습니다.

경매가 무엇인지 어떻게 진행되는지 경매공부를 처음 시작하는 분들이 기본개념으로 알아두면 좋을 것 같습니다.